刘怀宇：空间运营与资本结合，打造产业服务与创业综合体平台

培训机构 2025年11月17日 00:34 15 sansa2025

刘怀宇：空间运营与资本结合，打造产业服务与创业综合体平台 >

2015年10月，英诺创新空间在北京建立，这家在北京发起的空间，从最初的基因选择上就选了与联合办公、孵化器完全不同的理念。　　英诺创新空间对自己的定位是“产业服务与创业综合体运营平台”，但在观察中，睿和智库更多看到的是空间运营与资本的结合。在创业生态环境中，创业企业、投资机构、大企业都有着各自的多种需求，英诺创新空间围绕创业企业，通过提供办公空间、金融、产业对接等多种服务，搭建良性互动、协同发展的创业生态体系。　　当联合办公第一次并购浪潮、融资浪潮来袭，抱团取暖的时候，英诺创新空间却愈发展现其独特与稳健运营的能力，为此我们专访了英诺天使基金合伙人、英诺创新空间创始合伙人刘怀宇，探究其空间与资本的结合运营之道。1、英诺创新空间成立3年多，与以往相比，您觉得2018年的行业环境如何？　　从联合办公的角度而言，2018年头部效应会更明显，越来越多的资源往头部企业集中。当然相对也出现了碰撞，一些联办企业在核心区、相对热门的区域，竞争已经显现。　　从大环境来说，这种情况有好有坏。在经济下行的环境变化下，有些企业对价格的敏感度会提升，同时更多的企业愿意到更为灵活的空间办公。任何一种变化都有它的两面性，很难说经济下行会对联合办公这种形态的影响一定是差的，或者一定是好的，应该说跟服务人群有关系。　　英诺创新空间跟联合办公的发展思路不太一样，我们更强调面向产业企业的服务，联合办公只是其中产品的形态之一，目前跟联合办公之间还没有形成完全的竞争关系。　　2、英诺创新空间基于“产业服务与创业综合体运营平台”，做了哪些服务？　　英诺创新空间核心的发展思路是围绕企业服务去做，像与基金配合的投资服务、金融方面的风险债服务，也会帮入驻企业对接腾讯、京东这样的大企业资源。　　在选址上，更倾向于大体量、综合性的空间去扩张。除办公产品，还包含为创业者、办公人群提供的生活服务和社交服务，甚至包括图书馆。　　英诺自创了一个mAKER-BOX的自品牌，这是一个复合型的社交空间。不局限于创业企业。行业中的其他机构，都可以在这个空间里去社交和办公。　　3、客观来看，整个共享办公行业未来盈利的模式尚不明朗。英诺创新空间的背后有英诺天使基金，是孵化器的方式来设想未来盈利吗？　　联办产品走规模化是比较重要的一个环节，目前联合办公从业者很难保证每个单体空间都是盈利的，而普遍资产做的又比较重，一旦市场上出现波动，小体量空间的抗风险能力就相对较弱，今年行业内抱团取暖也是一个正常的选择。　　英诺是国内做孵化器空间比较早的，2012年就在中关村运营了面向创业企业的孵化器：厚德创新谷。在这其中也学到一些教训，孵化器本身从商业模式角度来说是很难成立的。　　孵化器的初衷是挖掘和帮助一些创业企业，它的收益不是从资金收益上显现的，是从企业的成长中获得收益，但是小体量空间它本身的运营规模有限，对这些入驻企业的服务能力也受到很大限制。　　创业企业的核心诉求是找钱找人找市场。英诺在做大体量空间的时候，发现：　　一、大体量的空间收益规模比较大，这种盈利规模的提升使得我们对企业的服务能力得到了比较大的提高。　　二、除办公外，英诺创新空间还提供社交生活方面的一些综合性服务，这也在回龙观空间里得到验证。这样的模式，能够提高整个空间的盈利水平。目前英诺创新空间能够保持较好的盈利水平也依靠完善的综合性服务。　　4、英诺创新空间与英诺天使基金之间的关系？　　基金和空间是相互配合的关系。　　做空间，其实核心是为企业提供服务，所以空间是一个抓手。空间营收所带来的利润是线性增长的。如果说二房东模式是租过来-装修-再租出去，你很难获得超额利润。同时市场上的同质产品比较多，所以空间的利润额和利润率相对来说不会那么高。　　那么如何能够获得超额的的利润的增长？　　其实还在于能不能抓住企业发展的一些红利，去分享企业发展的收益，这个逻辑其实是投资的逻辑。英诺天使基金投资一家企业，其实更看重企业未来成长的空间。任何一个投资机构所投资的企业，它要想得到快速的发展，需要大量其他社会资源的连接和服务，我们不仅为英诺天使基金本身所投的项目提供服务，也为其他一些创业企业提供服务。　　比如现在正在做的风险债业务，就跟股权投资模式形成比较好的配合。　　企业发展到一定阶段，还没有达到去银行做贷款的条件，但是又需要资金的时候，就可以通过风险贷这种方式来获得。在这个过程中，我们就可以获得企业成长的一些潜在的收益，打破办公产品线性增长这样一个局限性。　　同时英诺投贷联动也与各大银行合作，围绕不同成长阶段的企业的差异化投融资需求，建立紧密的利益共同体。在利益共同体平台上，运用丰富的金融工具，满足企业多元化需求，为企业打造一站式金融服务。　　5、能不能介绍一下英诺创新空间·回龙观创客广场?　　英诺创新空间·回龙观创客广场的整个业态从办公、生活、社交、企业的服务四个维度上来说，已经形成了英诺创新空间自己的一套体系。　　利用一个空间去打磨好自己的服务体系、运营体系，这对英诺创新空间来说是非常重要的环节。在这个体系逐渐完善以后，我们已经开始拓展一些新的空间。下一步会去做社区类的产品，更多的是面向创新社区、综合性社区或者产业社区这方面的业务。　　我们也在思考如果联办独立发展应该是一种什么样收益情况？所以英诺创新空间在望京也新开了一个联办的产品。　　英诺创新空间首个联合办公升级产品 ——NewOffice(望京卷石)已于11月8日开业，建立创业服务生态的初心理念再次在NewOffice得到延续。英诺优质的陪跑计划、大中小资源融通、科技金融服务、精准政策服务等深度孵化和加速服务开始在望京落地生根。　　我们希望建立一个开放式的生态，可以使这些年轻的创业者在一个相对比较完整的生态里解决大部分的问题，也希望跟一些合作伙伴去探讨，如何把这些模块植入到别的空间里去。　　6、中国经济正经历L型的筑底调控期，跟以往来讲有很大的不同，关于未来，英诺在战略策略的调整方面，有哪些思考？　　其实对基金来说，尤其是早期基金，是要逆周期投资的。在大家都不看好的时候，我们反而会更努力的去挖掘一些优秀的项目，我们会坚持我们的价值判断，去找到优秀的企业，会去控制自己的投资节奏，但绝对不会退缩。对于空间来说，因为做线下业务，尤其是重资产线下业务，有的时候稳比快更重要。在经济变化波动的情况下，要关注市场空间运营出租率的变化，不能使整个企业的资金链出现问题。这是英诺创新空间在发展过程中的理念。　　7、英诺对于2019年的展望是什么？　　2019年，英诺创新空间的运营规模应该会比2018年翻一翻。我们在发展模式上已经打磨的比较成熟，也可以灵活组装，小到1万平米，大到几万甚至十几万方的空间，都有可能去拓展。　　英诺创新空间目前已延展到全国7座城市，包括有北京、重庆、成都、广州等，签约总面积近30万平方米，空间入驻企业新增融资额超20亿，估值超150亿，英诺创新空间其他城市的拓展计划仍在进行中。　　2019年，英诺创新空间将继续以服务为核心，围绕优秀的创业者打造“四创”的创业综合体模式，有效融合办公、服务、生活和社交，助力入驻企业发展。并在运营中注重“轻重结合”、“长短结合”，即轻资产运营与适度重资产投资相结合、现金收益与长期收益相匹配，分享企业成长、资产增值的长期收益。　　英诺创新空间希望能为更多优秀年轻人的事业提供更好的服务，创造更美好的工作及生活环境。